Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Ostatnio aktualizowane: 29.09.22

 

Ludzie, którzy decydują się na budowę własnego domu, często nie wiedzą, z czym wiąże się to przedsięwzięcie. Proces ten dla wielu osób jest bardzo trudny. Pierwszym zadaniem, z którym musimy sobie poradzić, jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Nie każdy wie, w jaki sposób może je uzyskać i jak długo trzeba na nie czekać. W dalszej części artykułu przedstawiliśmy procedury, które obowiązują wszystkich, którzy zamierzają wybudować dom.

 

Pozwolenie na budowę – podstawowe informacje

Pozwolenie na budowę jest jedną z rodzajów decyzji administracyjnych. Dokument ten jest niezbędny w momencie chęci rozpoczęcia oraz prowadzenia procesu budowy lub wykonywania różnego rodzaju robót budowlanych. Pozwolenie na budowę wymagane jest w momencie: Budowy, rozbiórki, nadbudowy, odbudowy, przebudowy obiektów mieszkalnych oraz gospodarczych. 

Pozwolenie na budowę – koszt

Zastanawiasz się, ile kosztuje pozwolenie na budowę? Pozwolenie na budowę jest dokumentem, które urząd wydaje nam za darmo. Jednak warto zwrócić uwagę na to, że wszystkie wnioski oraz podania, które jesteśmy zmuszeni skierować do urzędów, podlegają pewnym opłatom skarbowym. Do kosztów dochodzi także kwota pozyskania potrzebnych załączników (mapy, projekt). W przybliżeniu możemy określić, że opłata za pozwolenie na budowę, która jest narzucona na nas, wynosi ok. 8 000 zł. Jednak warto zaznaczyć, że dużo zależy od tego, jaki projekt wybierzemy (gotowy, czy indywidualny).

Pozwolenie na budowę a zgłoszenie

Zastanawiasz się, czym się różni zgłoszenie budowy od pozwolenia na budowę i kiedy możemy je uzyskać? Zgłoszenie budowy daje nam możliwość rozpoczęcia prac budowlanych na wybranej przez nas działce po upływie 21 dni od daty złożenia oświadczenia, ale jedynie w sytuacji, kiedy żaden z organów nie zgłosił sprzeciwu. Jeżeli jednak nie uzyskaliśmy sprzeciwu, możemy zaczynać budowę. Jednak istotne jest to, aby pamiętać, że możliwość zgłoszenia budowy funkcjonuje jedynie w sytuacjach, kiedy obszar, na którym chcemy postawić budynek, nie będzie wykraczał poza teren na niego przeznaczony. Oznacza to, że nie ma drugiej strony, której zdanie miałoby wpływ na postępowanie administracyjne. W przypadku takiego typu budowy nie jest konieczne zawiadomienie sąsiadów o tym, że na działce obok będzie realizowana budowa nowego budynku mieszkalnego, ponieważ realizacja tego procesu nie wpłynie na nieruchomość będącą w ich posiadaniu.

Pomimo tego, że sama procedura zgłoszenia budowy jest dużo łatwiejsza oraz znacznie krótsza, to według danych statystycznych, nieznaczna liczba osób (poniżej 10%), decyduje się na taką formę legalizacji budowy. Pewnie zastanawiasz się, dlaczego tak mała liczba osób jest zainteresowana takim sposobem budowy? Wynika to z tego względu, że otrzymanie pozwolenia na budowę jest znacznie korzystniejsze. W momencie, kiedy chcemy wprowadzić zmiany w wybranym przez nas projekcie, lub całkowicie go zmienić, a zdecydowaliśmy się jedynie na zgłoszenie budowy to i tak musimy uzyskać pozwolenie na budowę. Natomiast, kiedy od razu uzyskamy pozwolenie, dokonując zmian, musimy nabyć jedynie zamienne pozwolenie na budowę, które możemy dostać w bardzo szybkim czasie.

Wniosek o pozwolenie na budowę – co zawiera?

Wniosek o pozwolenie na budowę domu składamy w momencie, kiedy staniemy się posiadaczem działki budowlanej oraz mamy opracowany projekt budowlany (projekt domu wraz z projektem zagospodarowania pozostałej części działki). Taki wniosek należy złożyć na formularzu, który otrzymamy w urzędzie. Mamy także możliwość skorzystania z gotowego wzoru wniosku. 

Zastanawiasz się, gdzie złożyć oraz kto wydaje pozwolenie na budowę? Aby je uzyskać potrzebnych nam będzie szereg istotnych dokumentów, które powinniśmy złożyć w jednym z takich miejsc, jak: Starostwo Powiatowe, Urząd Wojewódzki, Urząd Dzielnicowy lub Urząd Miasta na prawach powiatu (pozwolenie na budowę uzyskamy w miejscu odpowiednim dla lokalizacji działki inwestycyjnej), który również jest odpowiedzialny za wydanie decyzji. Wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę garażu lub innych obiektów budowlanych musimy mieć ze sobą także:

4 egzemplarze wybranego przez nas projektu budowlanego, który zawiera:

              ◊ projekt zagospodarowania działki lub terenu (określenie wielkości oraz granic działki, układ istniejących obiektów budowlanych oraz sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny, układ zieleni, informacje o obszarze, na którym zlokalizowany będzie obiekt).

              ◊ projekt architektoniczno-budowlany (układ przestrzenny projektowanych oraz istniejących obiektów, przeznaczenie wskazanych obiektów, parametry techniczne, opinia geotechniczna, zastosowanie rozwiązań materiałowych oraz technicznych, które mogą wpłynąć na otoczenie, charakterystykę ekologiczną, wyposażenie techniczne budynku).

              ◊ projekt techniczny (projekt konstrukcji obiektu, charakterystyka energetyczna, dokumentacja geologiczno-inżynierska).

              ◊ oświadczenie zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą (w przypadku sąsiedztwa z drogą krajową lub wojewódzką).

              ◊ opinie oraz pozwolenia.

zaświadczenie o uprawnieniach architekta, który wykonał projekt.

oświadczenia właściciela o posiadaniu działki z uprawnieniami do realizacji celów budowlanych.

w sytuacji, kiedy urząd nie ma do dyspozycji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, musimy dołączyć oświadczenie zawierające warunki zabudowy.

w określonych przepisami przypadkach należy przedłożyć potwierdzenie dokonania opłaty skarbowej (np. w sytuacji, kiedy część domu przeznaczona jest pod działalność gospodarczą).

Jak sprawdzić pozwolenie na budowę?

Wniosek możemy złożyć na 3 sposoby: Podczas osobistej wizyty w urzędzie, listownie lub w formie elektronicznej. Po złożeniu wniosku wraz ze wszystkimi wymienionymi dokumentami na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (rejestr pozwoleń na budowę) będziemy mogli sprawdzić jego status oraz wykaz pozwoleń na budowę.

Postępowanie przed wydaniem pozwolenia na budowę

Proces wydania pozwolenia na budowę jest stosunkowo czasochłonny. Przed wydaniem decyzji urzędnicy muszą dokładnie sprawdzić kompletność projektu oraz innych wymaganych dokumentów. Urząd ma także za zadanie sprawdzić, czy wybrany przez nas projekt spełnia wszystkie wymogi, które są zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz obowiązującymi warunkami zabudowy. Weryfikacji poddawane jest także to, czy opracowany projekt zabudowy jest zgodny z przepisami. Jeżeli na którymś z wymienionych etapów zostaną wykryte błędy, urząd skontaktuje się z nami w celu nałożenia na nas obowiązku naprawy błędów lub uzupełnienia zaistniałych braków w określonym czasie. Zazwyczaj powiadomienie zostaje wysłane listownie. Jeżeli w określonym przez urząd czasie nie zdołamy nanieść poprawek lub skompletować brakujących dokumentów, decyzja o pozwoleniu na budowę, która zostanie wydana przez urząd, będzie negatywna. W przeciwnej sytuacji otrzymamy pozytywną decyzję pozwolenia na zagospodarowanie działki budowlanej.

Ile czeka się na pozwolenie na budowę?

Wspominaliśmy już, że na decyzję o budowie domu trzeba długo czekać , jednak pewnie każdy z nas zastanawia się ile? Jest to zależne od wielu czynników. W przepisach prawa możemy przeczytać, że urząd powinien w ciągu miesiąca wydać odpowiednią decyzję. Jednak termin z różnych powodów może wydłużyć się nawet do dwóch miesięcy od momentu złożenia wniosku. Jednak wymienione terminy, rzadko mają odzwierciedlenie w rzeczywistości. Zdarza się, że na pozwolenie czekamy nawet kilka miesięcy. Załatwianie wszelkich formalności często dodatkowo blokuje nam możliwość rozpoczęcie budowy w zaplanowanym przez nas terminie. 

Pierwszym, bardzo częstym powodem wydłużania się procesu otrzymania pozwolenia jest możliwość odrzucenia wniosku. W momencie, kiedy złożymy pismo o pozwolenie na budowę, urzędnik ma za zadanie ustalić strony, które będą brały udział w postępowaniu administracyjnym. Są nimi: Właściciele działek sąsiednich, pozostali właściciele naszej działki, użytkownicy wieczyści oraz zarządcy drogi. Do każdego z wymienionych podmiotów urząd rozsyła informacje o rozpoczęciu postępowania. W tym momencie każda ze stron może wnieść ewentualne uwagi. Po upływie 14 dni od wysłania informacji do interesariuszy, kiedy żadna ze stron nie wniosła uwag, można przejść do kolejnego etapu postępowania. W innym wypadku np. kiedy wystąpi sprzeciw sąsiada na budowę, sprawa trafia do organu drugiej instancji. 

Kolejnym, równie częstym powodem wydłużenia decyzji jest wina samego wnioskodawcy lub projektanta. Mogą np. wystąpić błędy w dokumentacji. Czas, który otrzymamy na poprawienie zaistniałych błędów, nie jest wliczany w termin, który przewiduje ustawa. Dlatego też, w momencie, kiedy rozpoczniemy proces załatwiania formalności związanych z otrzymaniem pozytywnie rozpatrzonego wniosku, musimy liczyć się z tym, że czas oczekiwania na pozwolenie na budowę wynosi minimum 2 miesiące oraz 2 tygodnie, które liczymy na uprawomocnienie się decyzji. 

Pozwolenie na budowę – ważność

Wiemy już, ile trwa proces załatwiania pozwolenia. Teraz pewnie zastanawiasz się, ile ważne jest pozwolenie na budowę? Według przepisów prawa jest ono ważne przez 3 lata od momentu uprawomocnienia się decyzji. Jeżeli w tym okresie nie rozpoczniemy budowy lub wstrzymamy proces jej realizacji na czas dłuższy niż 3 lata, otrzymane przez nas pozwolenie traci swoją ważność. W takiej sytuacji dalsza kontynuacja budowy lub jej rozpoczęcie będzie wymagało uzyskania ponownej zgody na budowę. Oznacza to, że będziemy zmuszeni do przechodzenia przez cały proces formalności od nowa. Jeżeli nie zastosujemy się do obowiązujących przepisów i będziemy kontynuować budowę bez uzyskania odpowiedniego pozwolenia, nasze działania zostaną uznane za samowolę. 

Zamienne pozwolenie na budowę

Na portalach oferujących sprzedaż nieruchomości, bardzo często możemy znaleźć domy, których budowa została rozpoczęta. Osoby zainteresowane kupnem takiej nieruchomości zastanawiają się, czy będą musiały samodzielnie załatwiać od nowa wszelkie formalności dotyczące pozwolenia na budowę. Przepisy prawa pozwalają jednak na przeniesienie pozwolenia na budowę na inny podmiot. Jednak może to nastąpić jedynie za zgodą osoby, na którą zostało wydane pozwolenie. Jednocześnie nowy nabywca musi zaakceptować wszystkie wynikłe postanowienia, które zaistniały w związku z wydaniem pozwolenia.

Jakie budowy nie wymagają pozwolenia ani zgłoszenia?

Warto wiedzieć o tym, że nie wszystkie budowy wymagają uprzedniego zgłoszenia w urzędzie. Nie jest to wymagane w przypadku budowy:

obiektów gospodarczych przeznaczonych do użytku rolnego oraz części budynków, które uzupełniają zabudowę zagrodową.

wiat o całkowitej powierzchni nieprzekraczającej 50 m2 znajdujących się na działce, na której usytuowany jest budynek mieszkalny. 

wolno stojących altan o powierzchni 35 m2.

altan działkowych i obiektów budowlanych.

obiektów małej architektury,

ogrodzeń o wysokości do 2,2 m.

obiektów tymczasowych powstałych na potrzeby trwających robót budowlanych.

 

Jakie roboty budowlane nie wymagają pozwolenia ani zgłoszenia budowy?

W przypadku robót budowlanych, nie wszystkie z nich wymagają pozwolenia na budowę oraz jej zgłoszenia. Są nimi:

Przebudowy:

              ◊ Urządzeń budowlanych.

              ◊ Mającej na celu ocieplenie budynków o wysokości do 12 m.

              ◊ Obiektów budowlanych, które są budynkami tymczasowymi, niepołączonymi w sposób trwały z gruntem. Ich rozbiórka lub przeniesienie powinna nastąpić w terminie nieprzekraczającym 180 dni od dnia ich usytuowania w danym miejscu.

              ◊ Obiektów budowlanych, które wykorzystywane będą do celów związanych z produkcją rolną.

              ◊ Obiektów budowlanych, które zlokalizowane są na obszarze zamkniętym ustalonym decyzją Ministra Obrony Narodowej.

Remonty

              ◊ Obiektów budowlanych, z wyłączeniem większych remontów związanych z budowlą (wymagających decyzji o pozwolenie).

              ◊ Urządzeń budowlanych.

              ◊ Elementów konstrukcyjnych oraz przegród zewnętrznych budynków, których budowę jest zezwolony przez urząd.

Instalacja:

              ◊ Instalacji wewnątrz i na zewnątrz budynków, z wyjątkiem instalacji gazowych np. piec, bojler elektryczny.

              ◊ Krat na obiektach budowlanych.

              ◊ Pomp ciepła, wolnostojących kolektorów słonecznych oraz urządzeń fotowoltaicznych o mocy nie większej niż 6,5 kW.

              ◊ Urządzeń antenowych konstrukcji wsporczych oraz instalacji radiokomunikacyjnych.

Utwardzanie gruntu na działkach budowlanych.

Pozwolenie na budowę obiektów odbiegających od przepisów

Obiekt budowlany, który wymaga decyzji o pozwolenie na budowę, powinien być zaprojektowany oraz budowany w sposób, który jest zgodny z panującymi w danym okresie przepisami techniczno-budowlanymi. W sytuacji, kiedy nie możemy zrealizować inwestycji, która jest zgodna z przepisami, mamy możliwość ubiegania się o zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

Budowa tymczasowego obiektu budowlanego

Budując nowy dom, wiele osób decyduje się na postawienie baraku, który będzie przeznaczony do przechowywania narzędzi. Na działkach rekreacyjnych często możemy zobaczyć przyczepy kempingowe, które właścicielom służą jako domki letniskowe. Wiele osób zastanawia się, czy stawianie obiektów tymczasowych na działkach wymaga spełnienia jakichkolwiek formalności. Według prawa w nielicznych przypadkach mamy możliwość budowy tego typu obiektów bez wypełniania dodatkowych dokumentów. Możemy postawić obiekty małej architektury, czyli m.in. budowle architektury ogrodowej, religijnej, czy też obiekty wykorzystywane do codziennej rekreacji (zgłoszenia wymagają te obiekty małej architektury, które lokalizowane są w miejscach publicznych). Dodatkowo pozwolenia na budowę nie wymaga budowa obiektów, które wykorzystywane są podczas prowadzenia robót budowlanych. Budowa pozostałych obiektów wymaga pozwolenia na budowę lub jej zgłoszenia. Rodzaj formalności, które musimy spełnić, jest zależny głównie od tego, na jaki okres czasu chcemy postawić daną budowlę oraz w jaki sposób zostanie ona postawiona. 

Pozwolenie na budowę i co dalej?

Jeżeli otrzymamy ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, którą potwierdza odpowiedni organ poprzez przybicie odpowiedniej pieczęci oraz podpis osoby uprawnionej, możesz przystąpić do budowy. Musi się ona rozpocząć przed upływem 3 lat od dnia, w którym uzyskana przez nas decyzja stała się ostateczna. Organ, który wydał pozwolenie na budowę, powinien Ci wydać także dziennik budowy. Niektóre urzędy oferują możliwość odpłatnego nabycia dziennika, a inne zalecają zakup własnego egzemplarza, np. w księgarni. Odpowiedni urząd zarejestruje oraz ostempluje dziennik budowy, który stanie się urzędowym dokumentem przebiegu procesu wykonywanych robót. 

 

 

Dodaj komentarz

0 KOMENTARZ