Wszystko, co musisz wiedzieć o podatku od sprzedaży mieszkania

Ostatnio aktualizowane: 10.05.21

 

Sprzedaż mieszkania wiąże się z licznymi trudnościami. Nie wystarczy tylko ogłosić nieruchomość w gazecie i na stronach internetowych, znaleźć kupca i sfinalizować transakcję. Po wzbogaceniu się drogą sprzedaży należy również zapłacić podatek. Ile on wynosi, kto musi go zapłacić i czy można być z niego zwolnionym, dowiesz się z poniższego artykułu. 

 

Podatek od sprzedaży mieszkania — kiedy należy go zapłacić?

Osoba prywatna sprzedająca mieszkanie, czyli nieruchomość, w rozumieniu prawa dokonuje czynności cywilnoprawnej, a ta podlega opodatkowaniu. Proces zbycia nieruchomości jest formą wzbogacenia się, dlatego należy odprowadzić odpowiednią kwotę do urzędu skarbowego i uwzględnić to w rocznym rozliczeniu podatkowym. Kto płaci podatek od sprzedaży mieszkania? Każda osoba prywatna, która zdecydowała się na tę czynność cywilnoprawną przed upływem 5 lat od daty nabycia nieruchomości. Bardzo istotną kwestią jest odpowiednie przeliczenie tego okresu. Lata te liczą się bowiem nie kalendarzowo od określonej daty nabycia nieruchomości, a w latach podatkowych. Oznacza to, że nawet jeżeli osoba, która przykładowo zakupiła mieszkanie w kwietniu 2015 roku i chce sprzedać je w maju 2020 roku, wciąż musi zapłacić odpowiedni podatek. Karencja wynosząca 5 lat mija bowiem dopiero 1 stycznia 2021 roku. Dlatego przed zdecydowaniem się na wystawienie nieruchomości na sprzedaż, warto upewnić się, czy okres wymagany do zwolnienia z podatku został przekroczony. Podatek od sprzedaży mieszkania po 5 latach jest anulowany i nie ma obowiązku jego zapłaty.

 

Wysokość podatku

Czy można sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat? Tak, ale trzeba liczyć się z dodatkowymi kosztami, czyli opłatami uiszczanymi do urzędu skarbowego. Kwestią, która najbardziej interesuje osoby prywatne na rynku nieruchomości to, ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania. Osoba fizyczna ma obowiązek uiścić do urzędu opłatę w wysokości 19% z dochodu do opodatkowania. Ważne jednak, aby dobrze zrozumieć, jaka kwota ulega opodatkowaniu. Liczy się sam dochód, nie cała wysokość przeprowadzonej transakcji. Kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania należy pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

Zaliczają się do niego między innymi opłaty notarialne, koszty wszelkiego rodzaju pośrednictwa, podatek od czynności cywilnoprawnych, czy ilość pieniędzy wydanych na remonty i prace naprawcze, a nawet koszt wcześniejszego nabycia nieruchomości, oraz wszelkie nakłady finansowe mające na celu zwiększenie jej wartości. Po odliczeniu wszystkich możliwych kosztów od kwoty transakcji uzyskuje się dochód ze sprzedaży nieruchomości. Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat oblicza się na podstawie tego dochodu. Trzeba jednak pamiętać, że wszelkie koszty trzeba udokumentować, na przykład fakturami. W niektórych sytuacjach nawet przed upływem wymaganych 5 lat od daty nabycia nieruchomości, podatek nie jest wymagany. Dzieje się tak, gdy z jakichś powodów mieszkanie straciło na wartości i koszt jego sprzedaży był niższy niż koszt zakupu. Zbywca nie osiąga wtedy dochodu, a więc nie można odliczyć od niego podatku. Przykładem jest sytuacja, gdy ktoś zakupił mieszkanie za 300 000 zł, a po 4 latach sprzedaje je za kwotę 280 000 zł. Warto jednak pamiętać, że urząd skarbowy może zweryfikować, czy spadek na wartości nie jest celową manipulacją ze strony zbywcy. Kwota transakcji może zostać zakwestionowana, jeśli znacząco odbiega od standardowych cen rynkowych w danym okresie. Wtedy rzeczoznawca wycenia nieruchomość i od wskazanej przez niego kwoty obliczany jest należny podatek przy sprzedaży mieszkania. Dodatkowo zbywca zmuszony będzie do zapłacenia mandatu skarbowego oraz odsetek.

 

Jak uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania?

Podatek w wysokości 19% od uzyskanego dochodu to wysoka stawka, dlatego wiele osób szuka możliwości uniknięcia opłat. Jest to możliwe w kilku przypadkach. Jak już wiadomo, z podatku zwolnione są te osoby, które sprzedały nieruchomość po 5 latach (podatkowych) od dnia jej nabycia. Jeżeli jednak okres ten jeszcze nie minął, a zbywca chce sprzedać swoje mieszkanie, istnieje kilka możliwości uniknięcia dodatkowych opłat. Specjalna ulga mieszkaniowa przysługuje osobom fizycznym w określonych sytuacjach. Zwolnienie z podatku (lub jego części) może nastąpić wtedy, gdy dochód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na indywidualne cele mieszkaniowe.

Co to oznacza? Uzyskane pieniądze można przeznaczyć na zapewnienie sobie „dachu nad głową”. Przepisy określają, o jakie działania chodzi. Są to między innymi:

Zakup mieszkania, domu, działki budowlanej pod budowę domu lub działki z rozpoczętą budową.

Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do danego lokalu mieszkalnego.

Budowa, rozbudowa lub nadbudowa własnego budynku mieszkalnego, lub lokalu mieszkalnego.

Adaptacja budynku lub lokalu niemieszkalnego do własnych potrzeb mieszkalnych.

Spłata kredytu (i naliczanych do niego odsetek) zaciągniętego na zakup nieruchomości mieszkalnej — dotyczy to jednak wyłącznie kredytu zaciągniętego przed sprzedażą nieruchomości objętej podatkiem.

Przed ubieganiem się o ulgę mieszkaniową, warto dokładnie sprawdzić, czy spełnia się wszystkie warunki do jej przyznania. Kredyt zaciągnięty na zakup zbywanej właśnie nieruchomości nie uprawnia do ulgi podatkowej. Istnieje jednak wiele prac remontowych i modernizacyjnych, które pozwalają skorzystać z mniejszych opłat. Przykładem jest panel fotowoltaiczny, który został uznany za zgodny z określonymi przez prawo „celami mieszkalnymi”, mającymi na celu modernizację nieruchomości. Z tego powodu jego instalacja może być podstawą do zwolnienia z podatku od sprzedaży domu lub mieszkania.

Przy uldze na cele mieszkaniowe ważne są trzy kwestie. Pierwsza to czas, jaki prawo daje na wykorzystanie środków z dochodu. Kiedyś były to 2 lata od momentu sprzedaży, obecnie zbywca ma 3 lata na wydanie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe. Po tym okresie trzeba będzie zapłacić podatek. Kolejną kwestią jest ilość wydanych pieniędzy. Na określone przez prawo cele mieszkaniowe można wykorzystać całą kwotę dochodu uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że wszystkie wydatki trzeba udokumentować, na przykład odpowiednimi fakturami. Istnieje także możliwość wydania tylko części pieniędzy z dochodu, wtedy resztę należy opodatkować — plusem takiego rozwiązania jest mniejsza kwota, od której nalicza się podatek. Trzecia kwestia to wykazanie wszystkich operacji w odpowiedniej deklaracji PIT-39. Kiedy płaci się podatek od sprzedaży mieszkania? Na koniec roku podatkowego, w którym zbyło się nieruchomość. Ulgi mieszkaniowe, czyli wydatki, które będą miały miejsce w przyszłości, również należy uwzględnić. W przypadku wykorzystania mniejszej niż deklarowana kwota z dochodu niezbędne będzie złożenie korekty PITu-39.

 

Podatek od sprzedaży odziedziczonego mieszkania

Podatek od sprzedaży mieszkania może być szczególnie kłopotliwy, gdy nieruchomość nabyto nie drogą kupna, a przez spadek. Aby uniknąć dodatkowych opłat, spadkobiercy muszą odczekać 5 lat. Podatek od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku po rodzicach, współmałżonku czy dalszej rodzinie jest taki sam przed upływem tego okresu — wynosi 19% od uzyskanego dochodu. Od 2019 roku wprowadzono jednak korzystne zmiany. Wcześniej okres 5 lat naliczany był od momentu otrzymania spadku. Obecnie czas ten liczy się od chwili nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. Oznacza to, że jeżeli dana osoba zakupiła mieszkanie 5 lat przed swoją śmiercią, spadkobierca może sprzedać nieruchomość niemal zaraz po jej śmierci. Podatek od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku przed upływem 5 lat jest bardzo wysoki. W takiej sytuacji bowiem koszt nabycia nieruchomości przyjmowany jest jako 0. Dlatego podatek w wysokości 19% naliczany jest na podstawie pełnej kwoty transakcji.

Podatek od sprzedaży mieszkania z darowizny

W przypadku mieszkania z darowizny również niezbędne jest opłacenie podatku, jeśli sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat od jej nabycia. Stawka podatku jest taka sama, jak w każdej innej opisanej wyżej sytuacji i wynosi 19%. Sprzedaż mieszkania z darowizny po upływie 5 lat (i należy pamiętać, że są to lata podatkowe, nie kalendarzowe) nie wiąże się z obowiązkiem uiszczania dodatkowych opłat do urzędu skarbowego. Można również skorzystać z ulg mieszkaniowych, wynikających z przeznaczenia dochodu na cele mieszkaniowe. Podobnie jak w innych wypadkach, trzeba to jednak odpowiednio udokumentować.

 

Wypełnienie deklaracji PIT-39

Trzeba pamiętać, że niezależnie, czy płaci się podatek od sprzedaży mieszkania, czy chce się skorzystać z ulgi, trzeba poinformować o tym urząd skarbowy. Służy do tego deklaracja PIT-39. Termin jej złożenia jest taki sam, jak w przypadku większości deklaracji i został wyznaczony do 30 kwietnia. Jeśli przypada wtedy dzień wolny od pracy, można złożyć PIT-39 w następnym dniu roboczym. Aby wypełnić druk, trzeba zebrać niezbędne dokumenty i wykonać odpowiednie obliczenia. W deklaracji należy określić swój przychód, czyli kwotę transakcji pomniejszoną o koszty sprzedaży. Informację te wpisuje się w pozycji 20 w formularzu. Koszty uzyskania przychodu, a przede wszystkim remonty i przeprowadzone modernizacje, trzeba wykazać w pozycji 21. W przypadku nieruchomości pochodzących z darowizny lub spadku można wpisać w tym miejscu na przykład koszty notarialne. W formularzu w pozycji 22 wpisuje się odpisy amortyzacyjne. Trzeba pamiętać, że składając deklarację PIT-39 należy dołączyć wszystkie niezbędne dokumenty, które poświadczają kwestie inwestycyjne. Należą do nich między innymi faktury, czy poświadczenia notarialne. Pozwoli to uniknąć wszelkich niejasności i ewentualnych interwencji urzędu skarbowego.

Deklarację PIT-39 składa się za rok, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości. W przypadku korzystania z ulgi mieszkaniowej uwzględnia się ją, nawet gdy warunki jej uzyskania nie zostały jeszcze spełnione. Jeśli w określonym przez prawo czasie nie uda się spełnić warunków zwolnienia z podatku, należy złożyć korektę swojego zeznania podatkowego. Wiąże się to z zapłaceniem podatku wraz z naliczonymi odsetkami za zwłokę.  

 

 

Subskrybuj
Notify of
guest
0 KOMENTARZY
Inline Feedbacks
View all comments