Jak zdobyć kredyt na budowę domu?

 

Większość osób, które marzą o własnym miejscu, decyduje się na kredyt na budowę domu. Nie mając żadnej pomocy ze strony bliskich czy bardzo dobrze płatnej pracy, trudno się bez niego obejść. Jaki kredyt na budowę domu wybrać? Jak się do tego przygotować i na co należy zwrócić szczególną uwagę?

 

Czym dokładnie jest kredyt budowlano-hipoteczny?

Jedni chcą kupić kolektor słoneczny i potrzebują kredytu gotówkowego, inni marzą o posiadaniu własnego domu, więc decydują się na hipotekę. Nakłady finansowe, jakie trzeba ponieść w związku z budową, są bardzo duże. Jedną z możliwości pokrycia kosztów z tym związanych jest zaciągnięcie kredytu budowlano-hipotecznego. Zawierają się w nim dwa sposoby kredytowania, ponieważ w czasie budowy jest kredytem budowlanym, a po jej ukończeniu staje się kredytem wpisanym w hipotekę. Ma on też dwie formy zabezpieczenia. W czasie budowy jest to polisa ubezpieczeniowa na wypadek trwałej czy czasowej niezdolności do pracy, choroby czy śmierci. Kiedy inwestycja zostanie zrealizowana, przechodzi się do etapu zabezpieczenia hipotecznego, które to polega na dokonaniu stosownego wpisu w księdze wieczystej.

 

Kredyt na zakup działki i budowę domu

Osoby, których interesuje kredyt na kupno działki i budowę domu, muszą zdawać sobie sprawę z tego, że w większości przypadków nie ma możliwości sfinansowania obydwu tych inwestycji za jednym razem. Często jest więc tak, że kredyt na działkę i dom składa się tak naprawdę z dwóch umów. Po zakupie działki i spełnieniu warunków kredyt początkowy zostaje np. zwiększony o środki niezbędne do sfinansowania prac budowlanych. Powszechną praktyką jest też refinansowanie kredytu na zakup działki z innego banku i dobranie w nim kredytu na budowę. Kredyt hipoteczny na zakup działki wzięty osobno często jest jedyną możliwością. Jeśli chce się połączyć oba kredyty, trzeba już w momencie zakupu nieruchomości wiedzieć, jaki dokładnie dom będzie budowany i ile będzie kosztować. Oszacowanie tego wszystkiego często okazuje się niemożliwe. Choć przechodzenie dwa razy przez proces związany z przyznaniem kredytu wydaje się sporym wyzwaniem, ma to też swoje zalety. Osoba przygotowująca się do budowy domu ma więcej czasu na to, aby podjąć wszystkie ważne decyzje i zastanowić się, jaki projekt najlepiej odpowiada jej potrzebom, planom na przyszłość, a także możliwościom finansowym. 

Kredyt hipoteczny na budowę domu – w jaki sposób jest wypłacany?

Osoby, które nigdy wcześniej nie interesowały się zaciąganiem kredytu hipotecznego, mogą go sobie mylnie wyobrażać. Przykładowo, jeśli decyzja banku o przyznaniu wnioskowanej kwoty będzie pozytywna, nie oznacza to, że wszystkie pieniądze trafią do kredytobiorcy od razu. Kredyt hipoteczny charakteryzuje się tym, że jest wypłacany w transzach. Każda kolejna część trafia do osoby biorącej kredyt po spełnieniu określonych przez bank wymogów. Dotyczą one etapu prac na budowie. Wypłacanie pieniędzy w formie transz ma na celu zapobieganie sytuacji, w której mimo wypłaty ustalonej kwoty, dom nie zostanie ukończony i nie stanie się zdatny do zamieszkania. Szczegółowe informacje na temat planu wypłat znajdują się w harmonogramie, który jest zawsze dołączony do umowy kredytowej. 

W jaki sposób bank sprawdza, czy dany etap prac nad budową został ukończony i można wypłacić kolejną część kredytu? Może odbywać się to na różne sposoby. Bank może korzystać z usług inspektora, który określa, czy prace postępują odpowiednio. Niekiedy postępy na placu budowy dokumentowane są w postaci odpowiednich zdjęć i rachunków. Czy bank może wstrzymać wypłatę kolejnej transzy i kiedy dochodzi do takiej sytuacji? Istnieje takie ryzyko, ale tylko w pewnych sytuacjach. Dochodzi do tego m.in. wtedy, kiedy kredytobiorca nie rozlicza się z poprzedniej transzy, dokumentacja jest niepełna albo sytuacja finansowa osoby biorącej kredyt znacznie się pogorszyła.

Inaczej wygląda oczywiście wypłata kredytu zaciągniętego na dom zakupiony z rynku wtórnego. Zazwyczaj cała kwota kredytu przelewana jest na konto kredytobiorcy od razu, ponieważ pieniądze są niezbędne do sfinalizowania transakcji. Transze mogą pojawić się w sytuacji, jeśli część kwoty kredytu ma być przeznaczona np. na remont zakupionej nieruchomości.

 

Jakie warunki trzeba spełnić, aby dostać kredyt na budowę domu?

Nie każdy uzyska kredyt na budowę domu. Istnieją pewne warunki, które trzeba spełniać, aby otrzymać pieniądze na realizację inwestycji. Oczywiste jest, że trzeba być pełnoletnim. Wymagana jest też określona zdolność kredytowa, która stanowi gwarancję, że kredytobiorca jest w stanie terminowo spłacać należności. Wśród warunków jest też dobra historia kredytowania, stabilne źródła dochodu i poprawne złożenie wniosku wraz z wymaganą dokumentacją. Warto wiedzieć też, że zależnie od konkretnego banku, istnieją też ograniczenia dotyczące wieku maksymalnego. Określają one, ile maksymalnie lat może mieć kredytobiorca podczas spłaty ostatniej raty (zazwyczaj do 70-80 lat). 

 

Istotną kwestią, z jaką wiąże się kredyt na budowę domu, jest wkład własny. Zasady dotyczące jego wysokości znajdują się w Rekomendacji S, którą można znaleźć na oficjalnej stronie Komisji Nadzoru Finansowego. Praktyka pokazuje, że w większości banków wkład własny wynosi 20% wartości kredytowanej nieruchomości. Oznacza to, że jeżeli na budowę domu potrzeba 500 000 zł, wysokość wkładu własnego wyniesie 100 000 zł. Tyle oszczędności musi zgromadzić kredytobiorca. Zdarzają się też banki, które wymagają 10% wkładu własnego. Jest to lepsza opcja dla osób, które nie mają możliwości zebrania dużej kwoty, a marzą o wybudowaniu własnego domu. Niemniej jednak im wkład wniesiony do kredytu jest większy, tym na korzystniejszą ofertę może liczyć wnioskodawca.

Oczywiście formalności związane z wnioskowaniem o kredyt i jego otrzymaniem są zdecydowanie większe. Każdy bank ma nieco inny system, dlatego też korzystanie z usług wykwalifikowanego doradcy kredytowego, który prowadzi przez cały ten proces, jest bardzo pomocne. Kompetentna osoba jest w stanie wszystko dobrze wytłumaczyć i wskazać dokładnie, jakie dokumenty trzeba zebrać i w jaki sposób to zrobić.

 

Zdolność kredytowa – czym dokładnie jest i co na nią wpływa?

Przed udzieleniem kredytu, w szczególności długoterminowego, bank ocenia zdolność kredytową konkretnej osoby. Podstawowym czynnikiem, który na nią wpływa, jest comiesięczny dochód. Sporą szansę na uzyskanie kredytu na budowę domu mają osoby posiadające umowę o pracę na czas nieokreślony. Nie oznacza to jednak, że umowa na czas określony czy o dzieło nie jest brana pod uwagę. Zadaniem osoby, która chce otrzymać kredyt, jest dostarczenie stosownego zaświadczenia wydanego przez pracodawcę. Nieco inaczej wygląda sytuacja osób prowadzących własną działalność gospodarczą. Wtedy kredytobiorca przedstawia deklaracje podatkowe i inne dokumenty związane z działalnością firmy. 

Ocena zdolności kredytowej to nie tylko sprawdzenie miesięcznych przychodów osoby czy osób chcących wziąć kredyt. Weryfikacji podlegają też stałe, ponoszone co miesiąc wydatki, a także inne zobowiązania finansowe. Bank ma możliwość dokładnej analizy transakcji wykonywanych na koncie. Niezwykle duży wpływ na decyzję ma to, czy potencjalny kredytobiorca spłaca w terminie swoje zobowiązania. Nawet kilka dni opóźnienia nie wynikające z braku środków na koncie, ale po prostu z roztargnienia, mogą skutkować decyzją odmowną.

 

Kredyt na budowę domu systemem gospodarczym – jak go otrzymać?

Koszty budowy domu w systemie zleconym są znacznie większe niż w gospodarczym. Stąd też wiele osób decyduje się na wykonywanie prac drugą metodą. Co właściwie ona oznacza? Budowa systemem gospodarczym opiera się na tym, że inwestor samodzielnie organizuje budowę, kupuje niezbędne materiały, szuka ekip na poszczególne etapy, a część prac wykonuje samodzielnie i z pomocą bliskich osób. To pozwala na zaoszczędzenie sporej sumy pieniędzy. Czy jednak jest możliwe wzięcie kredytu na budowę właśnie systemem gospodarczym? Tak, konieczne jest do tego sporządzenie dokładnego kosztorysu budowy, który będzie uwzględniał szacowany koszt wszystkich prac m.in. robót ziemnych, fundamentów, budowy ścian, wykonania instalacji itp. Kto odpowiada za sporządzenie kosztorysu budowy? Zajmuje się tym inwestor, który najczęściej korzysta z pomocy kierownika budowy. Taki kierownik musi być zatrudniony, nawet jeśli dom jest budowany systemem gospodarczym.

Czy można dostać kredyt hipoteczny na budowę domu na działce rolnej?

Posiadacze działek rolnych, którzy myślą o budowie, mogą się zastanawiać, czy w takiej sytuacji istnieje możliwość uzyskania kredytu na dom. W ostatnim czasie prawo w tym zakresie zmieniło się na korzyść wnioskodawców. Jeden z popularnych banków akceptuje działki poniżej 1 ha, które na podstawie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uzyskały pozwolenie na budowę. Bank dokładnie sprawdza, czy dana działka spełnia warunki do przyznania kredytu i dokładnie weryfikuje wszystkie dokumenty. 

 

Jak znaleźć dobrą ofertę kredytową?

Jednym ze sposobów na szukanie dobrych ofert jest przegląd stron internetowych różnych banków. Można też korzystać z gotowych kalkulatorów online. Wpisanie w wyszukiwarkę frazy ‘kredyt na budowę domu ranking’ również powinno częściowo pomóc. Wielu fachowców działa online i dzieli się, często za darmo, wiedzą na temat kredytów i finansów w ogóle. Najbezpieczniejszym i chyba najłatwiejszym sposobem na wybranie odpowiedniej oferty jest skorzystanie z usług doradcy kredytowego. To osoba, która udziela wszystkich istotnych informacji dotyczących kredytów i dobiera oferty z banków najbardziej odpowiadające potrzebom i możliwościom danego wnioskodawcy.