Ile kosztuje budowa domu?

Ostatnio aktualizowane: 30.09.22

 

To pytanie chyba spędza sen z powiek każdej osoby, która myśli o budowie własnego lokum. A ponieważ nie da się na to pytanie odpowiedzieć jednym słowem, bo każdy z inwestorów ma inne wymagania, wyobrażenia i potrzeby, dlatego zdecydowaliśmy się opisać jakie czynniki mają wpływ na to, że jedna inwestycja jest stosunkowo tania, a inna znacznie droższa. Jak zawsze diabeł tkwi w szczegółach i finalna cena zależy nie tylko od powierzchni domu, ale także od projektu, zastosowanych technologii i materiałów. Zatem inaczej będzie kształtował się koszt budowy domu z bali, inaczej będzie wyglądał koszt budowy domu szkieletowego, a jeszcze inaczej wykonanego tradycyjną metodą. 

 

Budowa domu – od czego zacząć?

Budowę domu zaczynamy od wybrania właściwego projektu. Już na tym etapie należy dobrze przyglądnąć się dostępnym projektom i właściwie zanalizować swoje oczekiwania i potrzeby. A więc określamy jakiej powierzchni powinien być nasz przyszły dom i jakie konkretnie, o jakiej funkcjonalności pomieszczenia planujemy. Obok pomieszczeń oczywistych takich jak: Kuchnia, jadalnia, salon, sypialnie dla każdego domowników uwadze polecamy także przestrzenie takie jak: Kotłownia, spiżarnia, garderoba czy pomieszczenia gospodarcze różnego przeznaczenia. Pamiętajmy, że dom powinien być takiej wielkości, aby wygodnie się w nim mieszkało, ale aby nie tworzyć przestrzeni, które nie są nikomu potrzebne i tak naprawdę mogłoby ich nie być, bo nie są wykorzystywane. Każdy metr kwadratowy przeciętnego domu, w zależności od standardu wykończenia i zastosowanych materiałów to koszt w przybliżeniu od 4500 do 6000 złotych. Ile zatem kosztuje projekt domu, który spełni nasze wymagania?

Gdy postanowimy dokonać wyboru spośród dostępnych w wielu pracowniach projektowych typowych projektów, ceny te już zaczynają się od w przybliżeniu 3 tysięcy złotych. Gdy natomiast postanowimy zatrudnić architekta, aby zaprojektował specjalnie dla nas dom naszych marzeń, to ceny te zaczynają się od 7 tysięcy złotych i im bardziej wymagający projekt, tym więcej trzeba w niego zainwestować.

Kosztorys budowy domu

W tym miejscu chcieliśmy wskazać czynniki, które bezpośrednio przekładają się na to, że koszt budowy domu zmieści się w pierwotnych założeniach, albo je znacznie przekroczy. Dawniej niewyobrażalnym było, aby wybudować dom bez piwnicy. Dziś często się rezygnuje z niej biorąc właśnie pod uwagę finanse, bowiem wykonanie domu podpiwniczonego jest droższe i mało celowe, gdy dysponujemy miejscem na poziomie gruntu. 

Koszt wybudowania domu też będzie różny, gdy porównamy konstrukcje dachowe poszczególnych budynków.  Oczywiście koszt budowy domu 80m2 nawet przy skomplikowanej konstrukcji dachowej zawsze będzie niższy niż koszt budowy domu 150m2 z prostym dachem, bo wynika to z jego powierzchni. Jednak zawsze najtańszym rodzajem konstrukcji dachu będzie dach dwuspadowy. Taki dach pozwala na oszczędności w ilości użytych materiałów pokrycia dachowego, a także jest tańszy w wykonaniu. Dach dwuspadowy też stwarza możliwość wykonania go w systemie gospodarczym, bo jest go zwyczajnie łatwiej wykonać. System gospodarczy jednak bardzo angażuje inwestora i całą jego rodzinę i polega na samodzielnym opracowaniu organizacji budowy, a także osobistej pracy inwestora przy różnych etapach budowy. Taki system wpływa na obniżenie kosztów budowy, ale w praktyce często wpływa na wydłużenie procesu budowy. W tym systemie inwestor oszczędza na kosztach robocizny, które w ogólnym rozrachunku mogą przynieść oszczędności nawet na poziomie 15 – 20 % wszystkich kosztów budowy. 

Kolejną zaletą dachu dwuspadowego to jego energooszczędność – im mniejsza powierzchnia dachu, tym mniejsze generuje on straty ciepła. Również prostsza konstrukcja dachu sprzyja nietworzeniu w połaci dachu (wszelkie załamania) mostków termicznych przez które ucieka ciepło. Dwuspadowy dach to również konstrukcja sprzyjająca do umieszczenia na jego połaci kolektorów słonecznych, które wspomagają pozyskiwanie ciepłej wody i ogrzewanie budynku w okresie eksploatacji. Zamontowanie kolektorów na dachu jest tym bardziej atrakcyjne, że nie tylko zyskujemy tanie źródło ciepła, ale obecnie też można się ubiegać o dofinansowanie ich instalacji do maksymalnie 50% poniesionych na ten cel wydatków. 

 

Etapy budowy i koszty

Jeśli decydujemy się na podpisanie umowy z generalnym wykonawcą, który odbiera plac budowy i oddaje nam do użytku dom po wybudowaniu, koszt budowy domu pod klucz jest zawarty w umowie i zmniejszenie kosztów zależeć będzie wyłącznie od wybranego wykonawcy i naszych umiejętności negocjacyjnych. Jednak niewiele osób decyduje się na prowadzenie budowy w taki sposób, choć przysparza on najmniej kłopotów, to jednak zdecydowanie  najdroższy sposób prowadzenia budowy. Dlatego najczęściej inwestor sam zarządza etapami budowy i najmuje wykonawcę najpierw do wykonania stanu surowego domu, potem kolejnych etapów budowy, aż do zakończenia inwestycji. Generalnie przyjmuje się, że wykonanie stanu surowego budynku to koszt 36- 40% całości kosztów planowanej inwestycji. Na koszt budowy domu stanu surowego składa się kilka etapów. Poziom „0” to wykonanie ścian fundamentowych wraz z ich izolacją, z wykonaniem podłogi parteru na gruncie lub w formie stropu nad piwnicą. Kolejno to zbudowanie ścian parteru i poddasza, a także takich elementów jak kominy, stropy czy wymagane w projekcie elementy nośne w postaci słupów. Poziom „0” kończymy wykonaniem konstrukcji dachu i jego pokryciem. Należy też pamiętać o spełnieniu warunków współczynnika przenikania ciepła, który dla ścian wynosi 0,2 W/m²K.

Trzeba przyznać, że w zależności od ekipy budowlanej zarówno ceny wykonania stanu surowego, jak i jakość wykonanych prac będą różne. Ważne jest, aby zatrudniona ekipa była przez inwestora sprawdzona, na przykład polecona przez kogoś, kto zatrudniał tę ekipę przy swojej inwestycji. Istotnym jest też w jaki sposób zostanie skonstruowana umowa na wykonanie stanu surowego budynku. Inwestor powinien w niej zawrzeć terminy wykonania poszczególnych etapów i określić termin płatności za nie w sposób precyzyjny i nie budzący wątpliwości żadnej ze stron umowy. 

Po wykonaniu stanu surowego czas na zamykanie budynku. Szacuje się, że zakup oraz montaż okien i drzwi to 7 – 10% kosztu budowy domu jednorodzinnego. Obecnie, przy podwyższonych normach energooszczędności od początku roku 2022, gdzie między innymi okna zostały obarczone wyższymi parametrami energooszczędności, aby uzyskać odbiór budynku trzeba zwracać uwagę na ich parametry. Współczynnik przenikania ciepła od 2022 roku w przypadku okien zwykłych wynosi 0,9 W/m²K, a okien dachowych 1,1 W/m²K.

Następnym etapem budowy będzie wykonanie wszelkich instalacji: Centralnego ogrzewania, wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, gazowej itp. Oczywiście w zależności od ilości i różnorodności zastosowanych instalacji w budynku inwestora, koszt ten będzie się nieco różnił. Jednak uogólniając można przyjąć, że koszty te zamkną się w 14% całości inwestycji. O ile niewiele da się zrobić w kwestii oszczędności budując instalację elektryczna czy gazową, to wybór ogrzewania ma kolosalne znaczenie. Oczywiście wszystko sprowadza się do finansów i tego z jakimi kosztami inwestor może się zmierzyć, jednak im więcej się zainwestuje przy budowie instalacji, tym mniejsze koszty się ponosi w eksploatacji i taniej się pozyskuje ciepło do ogrzania domu. Obecnie najbardziej ekonomicznym w eksploatacji sposobem na uzyskanie ciepła (ogrzania budynku i uzyskania ciepłej wody użytkowej) jest zastosowanie pompy ciepła. Jest to jednak drogie rozwiązanie w zakupie i montażu. Pompy ciepła pozyskują ciepło na trzy różne sposoby. Pierwszym jest budowa podziemnej, zamkniętej instalacji wodnej. Przepływająca w niej woda ma za zadanie odebrać ciepło z wnętrza ziemi, przetransportować je do budynku, tam je „zmagazynować” i kolejno wrócić ochłodzona do podziemnej instalacji. Drugim sposobem pozyskiwania ciepła jest budowa instalacji odbierającej ciepło z blisko położonych zbiorników wodnych (jeziora, stawy), trzecia metoda pozyskuje ciepło z wody w głęboko położonych studniach. Pompy ciepła pracują wydajnie nawet przy niskich temperaturach wynoszących nieco powyżej 0 stopni Celsjusza.  Pompy ciepła, gdy nie mają odpowiedniej wydajności (wszystko zależy od założeń, projektu i kosztów) często są wspomagane elektrycznie, aby temperatura w domu była dla domowników optymalna. 

Tu warto wspomnieć również o zjawisku zwanym „rekuperacją” często wykorzystywanym w domach pasywnych. W skrócie polega to na tym, że żadne ciepło już istniejące w domu, nie ma prawa z niego wyjść bez kontroli użytkownika. (I mowa tu o wszelkich źródłach ciepła, nawet tego pochodzącego z ludzkiego oddechu!). W domu takim jest ściśle zaplanowany ruch powietrza i całkowicie wyeliminowane metody grawitacyjne. Powietrze, które jest wypuszczane z domu najpierw oddaje swoje ciepło, którym z kolei jest ogrzewane świeże powietrze napływające z zewnątrz. Dzięki takiej wymianie powietrza w budynku niemal nie ma strat ciepła, co z kolei przekłada się na koszty ogrzewania. 

Wracając więc do ogrzewania, kolejnym źródłem ciepła może być energia elektryczna, do niedawna postrzegana jako zbyt drogie rozwiązanie, obecnie przy zwiększonej izolacyjności ścian i wydajniejszych grzejnikach staje się alternatywnym źródłem pozyskiwania ciepła. Coraz mniejszym zainteresowaniem cieszy się ogrzewanie gazowe, które jeszcze 10 lat temu wiodło prym, gdy poszukiwana była tania budowa domu i późniejsza jego eksploatacja. Obecnie instalacje te coraz częściej są zastępowane instalacją fotowoltaiczną, o której już wspominaliśmy. Taka instalacja bądź samodzielnie, bądź ze wspomaganiem tradycyjnych metod pozyskiwania ciepła znacznie obniży koszty ogrzania domu i uzyskania ciepłej wody użytkowej. 

Po zamknięciu budynku kolejnym etapem budowy są rozmaite wykończenia, zarówno zewnętrzne jak i wewnętrzne. One w sumie pochłoną około 45% całkowitych kosztów budowy. Równocześnie to jest etap budowy, gdy koszty mogą się znacząco różnić od siebie i pod tym względem koszt budowy domu 120m2 może się okazać znacznie tańszy od kosztu budowy domu 100m2 wykonanego przez innego inwestora. Rynek w tej chwili oferuje wielkie bogactwo materiałów i technologii, o bardzo zróżnicowanych cenach, które wpłyną znacząco na koszty ostateczne. 

Wykończenia to przede wszystkim wykonanie ścianek działowych, posadzek wewnątrz budynku, montaż stolarki wewnętrznej, wykończenie elewacji, a także ocieplenie poddasza i dachu. Można przyjąć, że ścianki działowe to będzie 3 – 5 % wartości całej inwestycji, stolarka wewnętrzna pochłonie 5 – 8 %, a ocieplenie dachu, stropodachu i poddasza to koszt na poziomie 9 – 15%. Elewacja natomiast, pochłaniająca do 25% inwestycji wymaga wykonania otuliny styropianowej, wykonanie tynków zewnętrznych oraz balustrad balkonowych, schodowych, parapetów i cokołów, a także opaski filtracyjnej wokół domu. 

Dalszymi pracami wykończeniowymi będzie wykonanie podłóg, na które składa się wyrównanie podłoża, izolacji, wykonanie posadzek  z kafli czy podłóg drewnianych (panelowych) oraz wykonanie wszelkich stopni schodowych i balustrad. Prace takie mogą pochłonąć nawet 25% wartości inwestycji. Kolejno do wykonania pozostało, na tym etapie, wykończenie ścian wewnętrznych. Tynki i różnego rodzaju okładziny wewnętrzne to koszty 14- 17 % wartości inwestycji. Oczywiście tak podane koszty są mocno szacunkowe, bo zależą, jak już zostało wspomniane od rodzaju pozyskanej ekipy, cen zastosowanych materiałów, jak i metody prowadzenia inwestycji. 

Budowa domu – jak zaoszczędzić?

Trochę przewrotne to pytanie, bo jak tu oszczędzać, jeśli mówimy właściwie tylko o wydawaniu. Ale czy da się tak wydawać, aby wydawać rozsądnie? To, że kupimy właściwe materiały, w dobrej cenie i we właściwej ilości może stanowić podstawę oszczędności. Jeśli inwestor to osoba, która z budową nigdy nie miała do czynienia, trudno od niego wymagać, aby miał doświadczenie w takich przedsięwzięciach.

Może warto wtedy zadać się na doświadczonego kierownika budowy, który swoją wiedzą sprawi, że budowa nie tylko pójdzie sprawniej, ale też mniej będzie kosztować? Warto zadać kierownikowi budowy pytanie: „Ile kosztuje wybudowanie domu?” i przedyskutować z nim poszczególne etapy oraz możliwość oszczędności. Czasem wystarczy inny harmonogram prac, aby wygenerować oszczędności albo zastąpić droższy materiał występujący w projekcie budowlanym jego tańszym odpowiednikiem o analogicznych właściwościach. Trzeba mieć świadomość, że kierownik budowy, to osoba, która może nam swoją wiedzą w budowie dużo pomóc.

Ma on uprawnienia do wykonywania zmian w projekcie w zakresie nie wymagającym zgody projektanta, a i te wymagające jego zgody, łatwiej przeprowadzi kierownik budowy niż inwestor. Ponadto, kierownik budowy, to osoba, która może inwestorem pokierować jak i gdzie załatwiać wszelkie formalności. Budowa domu wymaga wielu formalności, których inwestor nie jest świadom. Natomiast wiedzę tę ma kierownik budowy i zapewne bez oporów przekaże ją inwestorowi. 

 

Ile trwa budowa domu?

Najdłuższą metodą budowy jest metoda gospodarcza. Zależy ona ściśle od tego, ile inwestor może faktycznie poświecić czasu na wykonywanie poszczególnych jej elementów. Przy tej metodzie można zaoszczędzić nawet do 20% wartości inwestycji. Jednak czy zawsze warto? Budowa trwająca 5 – 10 lat metodą gospodarczą – bo i takie się zdarzają to nie jest dobry sposób na szybkie wybudowanie nowego lokum. Zwłaszcza, jeśli jedyny czas jaki poświęcamy na pracę na budowie to ten, który nam pozostaje po południu po wykonaniu swojej pracy zawodowej. 

Biorąc pod uwagę to jak się rozkładają koszty budowy pod względem wykonawstwa, i zastosowanych materiałów wygląda to następująco:

– 60 % kosztów budowy to koszt wykorzystanych przy budowie materiałów,

– 20% kosztów budowy to koszty organizacyjne: Transport, opłaty przyłączeniowe, dokumentacja, wynajem sprzętu,

– 20% kosztów budowy to koszt robocizny. 

Ze względu na to, że koszty robocizny to zaledwie 20% kosztów budowy, kalkulując to, ile kosztuje wybudowanie małego domu, warto się skupić na tym, aby pozyskać pieniądze na jego budowę (kredyt, zarobek, oszczędności), a samo budowanie oddać w ręce fachowców. Dobra, sprawdzona ekipa budowlana, stan surowy budynku wykona w czasie od miesiąca do najdalej trzech miesięcy. Kolejno zatrudniani fachowcy do prac wykończeniowych sprawią, że budowa ma szansę zakończyć się w ciągu roku. 

Ważną sprawą dla inwestora jest ciągły nadzór nad wydatkowanymi finansami, bo niestety jak się okazuje wiele osób budujących dom przekracza zakładany przed rozpoczęciem inwestycji budżet o 11 do 20 %. Dlatego przed przystąpieniem do inwestycji, należy opracować szczegółowy kosztorys, a każdy wykonywany etap opatrzyć dobrze sporządzoną umową z wykonawcą, zabezpieczającą interesy inwestora w przypadku braku solidności firmy wykonawczej. Tak jak wspomnieliśmy, osobą, która pomoże koordynować poszczególne etapy i koszty budowy, może być kierownik budowy. W zależności od sporządzonej umowy z kierownikiem może on być nie tylko odpowiedzialny za nadzór nad prawidłowym wykonaniem prac na budowie, ale może też, jeśli przewidział to kontrakt z nim, nadzorować pracę wykonawców i pomóc inwestorowi w sporządzaniu umowy z wykonawcami, załatwiać w imieniu inwestora wszelkie formalności w urzędach, a także dbać o właściwy harmonogram prac, dostawę materiałów budowlanych z najtańszych możliwych źródeł, a także ich dobór z uwzględnieniem przesłanek ekonomicznych. 

Podsumowanie – ile kosztuje budowa domu parterowego?

Chcąc jak najkrócej podsumować przekazane informacje można określić, że tani dom to taki, który ma najbardziej prostą, zwartą bryłę opartą na planie prostokąta o dachu dwuspadowym lub kopertowym. Również taka bryła sprawia, że łatwiej w przypadku takich domów jest uzyskać ich energooszczędność, co za sobą niesie niskie koszty eksploatacji. Bryła taka ma zminimalizowaną ilość mostków termicznych, drzwi i okien wpływających na straty cieplne budynku.

Przy wyborze materiałów dobrze jest się kierować oceną techniczną osób z branży starając się wykorzystać jak najbardziej optymalne rozwiązania dostępne na rynku. Harmonogram wykonanych prac ma znaczenie, aby nie okazało się, że wykonując jedną pracę musimy naruszyć tę wykonaną jako pierwszą. 

Chcąc wykonać budynek energooszczędny zwracajmy uwagę na współczynnik przenikania ciepła materiałów do wykonania ścian, stropów, okien, drzwi i wszelkich wykonywanych ociepleń. Tylko zastosowanie materiałów o wysokiej izolacyjności gwarantuje wykonanie „ciepłego” budynku.

Zastosowanie wymuszonego obiegu powietrza (rekuperacja), a także nowoczesnych form ogrzewania (pompy ciepła, panele fotowoltaiczne) sprawią, że koszty eksploatacji budynku ponoszone przez wiele lat mieszkania w nim będą znacząco niższe. 

 

 

Dodaj komentarz

2 KOMENTARZ

huhu

March 15, 2022 at 11:20 am

Boję się swojej budowy przez te ceny

Odpowiadać
Zespół MWW.pl

March 21, 2022 at 5:38 pm

Dzień dobry,

Każda budowa to wysiłek dla inwestora, najważniejsze odważyć się zacząć. Niestety nie możemy obiecać, że będzie taniej, ale determinacją i zaangażowaniem można pokonać wiele barier. Życzymy powodzenia!

Pozdrawiamy,
Zespół MojeWygodneWnetrze.pl

Odpowiadać