Co to jest umowa użyczenia lokalu?

 

Umowa użyczenia lokalu to forma nieodpłatnego odstąpienia nieruchomości innej osobie (lub firmie), którą reguluje art. 710-719 Kodeksu Cywilnego. I choć może być ona zawarta wyłącznie w formie ustnej, to jak zawsze lepiej zrobić to na piśmie. Umowa taka jest zawierana najczęściej między bliskimi znajomymi i wśród rodziny, więc często nie czujemy potrzeby sporządzania jej na piśmie. Jednak zarówno na użyczającym jak i biorącym ciążą obowiązki po zawarciu umowy użyczenia nieruchomości, dlatego zalecamy, aby była ona sporządzona na piśmie, bo w razie wystąpienia jakiś nieporozumień między stronami przy umowie sporządzonej na piśmie łatwiej dochodzić swoich praw. 

 

Jaki lokal możemy użyczyć/wziąć w użytkowanie?

Właściwie nie ma ograniczeń dotyczących rodzaju lokalu jaki możemy użyczyć czy wziąć w użytkowanie, choć w praktyce najczęściej mamy do czynienia z umową użyczenia lokalu mieszkalnego. Ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby użyczający i biorący związani byli umową użyczenia lokalu pod działalność gospodarczą. Zasadniczą różnicą pomiędzy umową najmu i umową użyczenia jest fakt, że użyczający udostępnia biorącemu nieruchomość nieodpłatnie, podczas gdy przy umowie najmu ustala się wysokość czynszu płatnego do rąk właściciela lokalu. Jednak zarówno użyczający, jak i biorący mają określone obowiązki względem siebie i nieruchomości – przedmiotu użyczenia.

Użyczany lokal może być absolutnie pusty lub być wyposażony w meble. Jeśli tak jest, w przypadku mieszkania, najczęściej wyposażona jest kuchnia, w której znajduje się lodówka, zmywarka, kuchenka indukcyjna wolnostojąca (lub inna) i meble kuchenne. Przy przekazaniu mieszkania biorącemu dobrze jest spisać protokół zdawczo odbiorczy spisujący rodzaj, ilość inwentarza i jego stan techniczny.

 

Obowiązki stron

Umowa bezpłatnego użyczenia lokalu nie może być zawarta, jeśli użyczający nie ma do niego praw. Zatem musi on być właścicielem przedmiotowej nieruchomości, aby mógł nim dysponować w dowolny sposób. Ale, jak się okazuje nie jest to jedyna możliwość. Użyczający bowiem nie w każdym przypadku musi być właścicielem nieruchomości. Może on również z właścicielem lokalu być związany umową najmu. Jeśli właściciel lokalu nie ma nic przeciwko, aby najemca użyczył lokal kolejnej osobie – prawo na to pozwala. I niekoniecznie musi tu występować jakieś pokrewieństwo między użyczającym a biorącym. Może to być też na przykład umowa użyczenia lokalu dla stowarzyszenia. Obowiązkiem użyczającego jest też wydanie i udostepnienie przedmiotowego lokalu biorącemu w użytkowanie. Lokal musi także spełniać wymogi pozwalające na jego użytek w zamierzony sposób, a użyczający, po zawarciu umowy nie może działać w taki sposób, aby biorącemu utrudniać użytkowanie.

Po stronie biorącego też występuje szereg obowiązków z tytułu umowy, choć zależą one głównie od tego, jakie z nich zostaną zawarte w umowie. Umowa użyczenia mieszkania zwykle zawiera po stronie biorącego obowiązek ponoszenia za nie kosztów eksploatacyjnych. Zatem właściciel mieszkania może zobligować biorącego do opłacenia czynszu do spółdzielni mieszkaniowej, kosztów eksploatacyjnych jak dostarczone media. Biorący również jest zobligowany do użytkowania przyjmowanego lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i zawierając umowę na użyczenie lokalu mieszkalnego nie powinien przeznaczać go do działalności gospodarczej. Biorący jest też zwolniony z odpowiedzialności za zużycie lokalu, który jest w sposób właściwy użytkowany, jednak jeśli użytkowanie jest niewłaściwe, umowa obliguje go do przywrócenia stanu lokalu do takiego, jaki został mu przekazany w użytkowanie. Wszystkie obowiązki i prawa zarówno biorącego jak i użyczającego powinna zawierać sporządzona między stronami umowa użyczenia lokalu. Wzór wielu z nich bez problemu znajdziemy w Internecie, jednak dobrze, aby posługując się nim zapisać w umowie uzgodnione między stronami prawa i obowiązki dotyczące przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem potrzeb obu stron.

Jeśli umowa użyczenia lokalu jest zawierana na czas nieokreślony, musi zostać też zapisany sposób jej rozwiązania. Oznacza to, że w zapisach umowy powinno się określić sposób wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron, termin wypowiedzenia i w jakim trybie może mieć miejsce (ustnie, pisemnie). Jak wcześniej, zachęcamy do pisemnej formy, która jest bezpieczniejsza nawet jeśli jest to umowa użyczenia lokalu ojciec – syn.

 

Umowa cywilno-prawna – wzór

Nie należy się spodziewać jakiegoś konkretnego, jedynie obowiązującego wzoru umowy użyczenia lokalu. Jak każda umowa, powinna ona zawierać takie elementy, które uwzględniają specyfikę użyczanego lokalu, a także wzajemne związki między stronami i ich oczekiwaniami po zawarciu takiej umowy. Właśnie to wszystko powinno znaleźć się w umowie.

Aby umowa wiązała w równym stopniu obie zainteresowane strony, przede wszystkim należy ująć dane zainteresowanych, a więc obie strony powinny do umowy podać: imię i nazwisko, datę urodzenia, imiona rodziców, adres zamieszkania, numer dokumentu tożsamości, numer PESEL.

Jeśli umowa jest zawierana z osobą prowadzącą działalność gospodarczą należy podać nazwę firmy, jej adres rejestrowy oraz numer NIP. W przypadku spółki będzie to również numer wpisu do KRS.

Kolejno w umowie powinny się znaleźć informacje dotyczące przedmiotu użyczenia, a więc informacja o położeniu nieruchomości, wielkości (ilość pomieszczeń, powierzchni), wyposażeniu. Tu również powinno znaleźć się oświadczenie użyczającego, że ma prawo do dysponowania lokalem, najlepiej ze wskazaniem jego stanu prawnego (użyczający jest właścicielem, najemcą etc.).

Następne dane, które powinno zawierać oświadczenie o użyczeniu lokalu to opis stanu technicznego użyczanej nieruchomości, oraz oświadczenie obu stron o zaznajomieniu się z obecnym jego stanem. Jeśli użyczający ma jakieś życzenia w stosunku do biorącego na temat ulepszenia stanu technicznego, lub zwyczajnie nie pogorszenia stanu aktualnego – w tym punkcie należy to uwzględnić.

Teraz kolej na informacje dotyczące czasu trwania użyczenia. Tę kwestie trzeba potraktować drobiazgowo zwłaszcza w przypadku, gdy jest to umowa użyczenia mieszkania osobie obcej, ale i zawierając umowę z przyjacielem warto uregulować tę kwestię na piśmie. Umowa może być zawarta bezterminowo albo na ściśle określony okres. Powinna też wskazywać sposób jej rozwiązania i termin okresu wypowiedzenia dla każdej ze stron.

Mimo, że umowę użyczenia charakteryzuje właśnie to, że użyczenie jest formą udostepnienia rzeczy lub nieruchomości nieodpłatnie, nie znaczy to, że nie niesie za sobą żadnych kosztów dla stron. Użyczający nie pobiera czynszu z tytułu najmu, jednak może on zobowiązać biorącego do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych lokalu, który zostaje mu udostępniony. W tym punkcie zatem należy wyszczególnić wszystkie koszty, takie jak czynsz do spółdzielni czy administracji, podatki od nieruchomości, koszty mediów i usług dostarczanych do lokalu. Szczegółowo należy rozpisać, które koszty są regulowane przez biorącego, a które pozostają jako zobowiązania użyczającego. Ponadto, zwykle użyczający spodziewa się, że przedmiot użyczenia po okresie użytkowania przez inną osobę wróci do niego w stanie niepogorszonym od przekanego. Aby biorący dokonywał bieżących naprawa na swój koszt, należy go do tego zobowiązać w umowie. Nie może on jednak ponosić odpowiedzialności za normalne i prawidłowe ślady użytkowania.

Zdarza się, że biorący ma zamiar przeprowadzić remont lokalu, który jest mu użyczony. W takim przypadku dobrze jest określić zakres jakich zmian w lokalu może biorący zmienić samodzielnie, a jaki powinien uzgodnić z właścicielem. Podobnie sprawa się ma, jeśli chodzi o koszty remontu, też należy określić które z nich są po stronie biorącego, a które powinien ponieść użyczający.

Na koniec, nasze nieodpłatne użyczenie lokalu członkowi rodziny, przyjacielowi czy innej osobie przekazujemy do przeczytania drugiej stronie umowy. Wzór następnie należy wydrukować w dwóch egzemplarzach i każdy z uczestników powinien go podpisać swoim imieniem i nazwiskiem. Nieodzownym też elementem umowy jest wpisanie daty jej zawarcia i daty od której zaczyna obowiązywać.

Umowa użyczenia lokalu a podatek

Jak każda umowa, również umowa użyczenia lokalu wykorzystywanego w działalności gospodarczej podlega podatkowi dochodowemu. Osoba, która nieodpłatnie użytkuje lokal ponosi z tego tytułu korzyści, co stanowi podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym. Jest to tak zwane nieodpłatne świadczenie, które zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi przychód w działalności gospodarczej. Gdy mamy do czynienia z nieodpłatnym udostępnieniem lokalu, przychód podlegający opodatkowaniu ustala się na podstawie równowartości czynszu, za jaki przedsiębiorca mógłby wynająć taki lokal odpłatnie. Zatem do ustalenia przychodu przedsiębiorcy potrzebna będzie znajomość lokalnego rynku nieruchomości i stawek w tym samym rejonie, aby je ustalić można też zasięgnąć opinii rzeczoznawcy. Co ważne umowa użyczenia zawarta przez najbliższych członków rodziny nie powoduje obowiązku podatkowego.

 

Umowa użyczenia lokalu na działalność gospodarczą członkowi rodziny a VAT

Ustawa o podatku VAT traktuje użyczenie jak każde inne świadczenie usług, reguluje to art. 8 ust. 2 pkt 2 ustawy o VAT. W myśl tej ustawy, podatnik, który będąc właścicielem nieruchomości użycza ją nieodpłatnie członkowi rodziny na prowadzenie działalności gospodarczej, to podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. W jednej z interpretacji dotyczącej nieodpłatnego użyczania lokalu czytamy, że podstawą opodatkowania są wszelkie koszty dotyczące tego lokalu przez użyczającego. A więc będą to takie koszty jak podatek od nieruchomości, amortyzacja budynku, wszelkie naprawy i remonty, konserwacje, koszty dostawy mediów i inne. Jeśli, część z tych kosztów ponosi biorący, to nie wlicza się ich do podstawy do obliczenia podatku VAT.

 

Zakończenie umowy użyczenia

W przypadku zawarcia umowy na czas określony, sprawa jest całkiem prosta, bo wraz z osiągnięciem daty końcowej użyczenia zapisanej w umowie, podlega ona automatycznemu rozwiązaniu i zakończeniu. W przypadku zawarcia umowy na czas nieokreślony konieczne jest ustanowienie okresu wypowiedzenia. Każda ze stron ma prawo wypowiedzieć drugiej stronie umowę, która rozwiązuje się po wskazanym w umowie okresie wypowiedzenia. Okresy wypowiedzenia mogą być różne. Najczęściej stosuje się czas od 1 do 3 miesięcy, ale okres ten zależy wyłącznie od osób zawierających umowę i może być inny. W umowie warto też zapisać warunki w jakich jest możliwe natychmiastowe wypowiedzenie. Zwykle następuje to, gdy któraś ze stron nie stosuje się do warunków zawartej umowy.